Comment augmenter le montant d'un loyer ?

Augmenter les loyers est indispensable pour maintenir une bonne rentabilité locative. Les membres du collectif vous propose de suivre un schéma type afin de gagner plus d'argent avec vos locations !

La base : le contrat de location avec les bonnes clauses

 

Quel indexation INSEE choisir :

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est réservé aux locataires commerçants inscrits au registre du commerce. Vous pouvez utiliser cet indice si vous louez un grand garage ou un entrepôt à une entreprise dans le cadre d'un bail commercial d'une durée minimale de 9 ans.
L'indice de référence des loyers (IRL) est à la base destiné aux logements. Néanmoins, comme la mise en location d'un parking ou d'un garage dépend du code civil vous pouvez librement utiliser cet indice en le stipulant dans votre bail. Propriétaire de parking, vous pouvez également opter pour l'indice du coût de la construction (ICC) ou l'indice du coût de la construction moyen (ICCM). Les variations de ces indices sont très similaires, vous pouvez utiliser celui qui vous arrange, sachant qu'en règle générale, l'indice IRL reste plus favorable aux locataires et à l'inverse l'indice ICC favorisera le propriétaire. Le plus important est de clairement l'indiquer (nom et valeur de l'indice choisi) dans le contrat de location... Suivant les nouvelles dispositions de la loi ALUR, nous vous conseillons d'utiliser systématiquement l'indice IRL.
 

Calcul de l'augmentation annuelle :

Vous êtes libre d'appliquer ou non une augmentation à vos locataires, pour consulter les indices rendez-vous sur le site de l'INSEE.

Loyer hors charges  x  Nouvel indice INSEE Ancien indice INSEE

Par exemple :
Pour un contrat signé début 2014 avec un loyer mensuel de 35€ et 5€ de charges, c'est le 4^ème trimestre de l'année 2013 qui sera utilisé comme indice de référence (prenons la valeur de l'ICC pour ce trimestre : 1615). Voici le détail du calcul pour une révision début 2015 à la date anniversaire en utilisant l'indice ICC du 4^ème trimestre de l'année 2014 d'une valeur de 1625 :   ( 35 € * 1625 ) / 1615 = 35,21 € correspond au loyer maximum que vous pouvez appliquer pour ce locataire, sachant que le montant des charges restent inchangées.
Vous êtes libre d'augmenter ou non le montant du loyer, le plus important est de ne jamais dépasser la valeur calculée avec l'indice INSEE.

Autre exemple avec antériorité :
Pour un contrat signé début 2013 avec un loyer mensuel de 35€ et 5€ de charges, c'est le 4^ème trimestre de l'année 2012 qui sera utilisé comme indice de référence (prenons la valeur de l'ICC pour ce trimestre : 1639). Voici le détail du calcul pour une révision début 2015 à la date anniversaire en utilisant les indices ICC du 4^ème trimestre de l'année 2013 d'une valeur de 1615 puis celui du 4^ème trimestre de l'année 2014 d'une valeur de 1625 :
     - calcul de la variation sur l'année 2013 / 2014 :  ( 35 € * 1615 ) / 1639 = 34,48 € l'indice est en baisse.
     - calcul de la variation sur l'année 2014 / 2015 :  ( 34,48 € * 1625 ) / 1615 = 34,69 € sera le loyer maximum.
Dans ce cas présent, si vous appliquez une révision du montant du loyer, vous devrez appliquer une baisse à votre locataire !
Nous vous conseillons de maintenir le montant du loyer fixé en 2013 sans appliquer de changement, si les indices évolues en votre faveur, vous pourrez appliquer une augmentation en tenant compte de la baisse des dernières années.

Autre exemple avec antériorité supérieure à 3 ans sur une base IRL et loi ALUR :
Pour un contrat signé début 2009 avec un loyer mensuel de 35€ et 5€ de charges, c'est le 4^ème trimestre de l'année 2008 qui sera utilisé comme indice de référence (prenons la valeur de l'IRL pour ce trimestre : 117,41). Voici le détail du calcul pour une révision début 2015 à la date anniversaire en utilisant les indices IRL de chaque 4^ème trimestre :
     - calcul de la variation sur l'année 2009 / 2010 :  ( 35 € * 117,41 ) / 117,03 = 35,11 €
     - calcul de la variation sur l'année 2010 / 2011 :  ( 35,11 € * 118,70 ) / 117,41 = 35,49 €
     - calcul de la variation sur l'année 2011 / 2012 :  ( 35,49 € * 120,95 ) / 118,70 = 36,16 €
     - calcul de la variation sur l'année 2012 / 2013 :  ( 36,16 € * 123,55 ) / 120,95 = 36,93 €
     - calcul de la variation sur l'année 2013 / 2014 :  ( 36,93 € * 124,66 ) / 123,55 = 37,26 €
     - calcul de la variation sur l'année 2014 / 2015 :  ( 37,26 € * 125,24 ) / 124,66 = 37,43 € sera le loyer maximum.
   

Quand appliquer l'augmentation du loyer :

Vous pouvez appliquer cette augmentation à la date anniversaire du bail de location, ou dès que vous le souhaitez sous réserve de respecter le délai légal d'une fois par an... L'important est de ne pas faire peur à votre locataire en réactualisant trop souvent, une technique appliquée par nos membre consiste à augmenter tous les 2 ans les locataires qui compliquent les situations et de laisser tranquille ceux qui ne fond pas de problème ! N'oubliez pas d'échanger par téléphone ou de vive voix avec votre client locataire avant de lui envoyer le courrier explicatif de la hausse du loyer.

Valeur du loyer lors d'un changement de locataire :

La loi encadre désormais les montants des loyers lors d'un changement de locataire pour les logements. Les propriétaires de parking, garage et entrepôt ont encore de la chance ! Vous pouvez faire ce que vous voulez, augmenter, doubler votre loyer il n'y a aucun problème, c'est bien l'avantage. Ne soyez pas trop gourmand non plus, vous devez tenir compte de la valeur du marché locatif de votre secteur avant tout... Nous pouvons vous aider à estimer le montant de votre loyer si vous le souhaitez !